Artículo diez. Sostenimiento y conservación del inmueble
(con jurisprudencia relacionada)

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.


Jurisprudencia relacionada con el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal

(Se muestran un máximo de 50 sentencias de las más recientes).

Condena a comunidad a indemnizar por daños en vivienda debidos a filtraciones desde fachada (Audiencia Provincial de La Coruña, septiembre 2017)

El acuerdo de instalación de ascensor mejora la habitabilidad y obliga a todos los propietarios (Audiencia Provincial de La Coruña, junio 2017)

La obligación de la comunidad de conservación y reparación no queda exenta por la responsabilidad decenal de los agentes de la edificación (Audiencia Provincial de Salamanca, abril 2017)

Bajada de ascensor a cota cero: los locales no deben contribuir al estar exonerados genéricamente en Estatutos (Audiencia Provincial de Zaragoza, marzo 2017)

La comunidad debe reparar la bajante y pagar los daños en vivienda aunque se deba a vicios constructivos (Audiencia Provincial de Asturias, marzo 2017)

El lucernario de la cubierta del edificio es elemento común y la comunidad debe sustituirlo para evitar las filtraciones (Audiencia Provincial de Pontevedra, marzo 2017)

Mancomunidad de propietarios no responsable de filtraciones desde arqueta común (Audiencia Provincial de Madrid, marzo 2017)

Responsabilidad de propietario y comunidad por filtraciones desde terraza de ático (Audiencia Provincial de La Coruña, marzo 2017)

La conexión a la bajante común con rotura de forjado requiere acuerdo unánime de la comunidad (Audiencia Provincial de Cuenca, diciembre 2016)

La comunidad no tiene que indemnizar al propietario por su caída al no demostrarse la acción culposa (Audiencia Provincial de Pontevedra, diciembre 2016)

Aunque la tubería esté después de la llave de paso es elemento común al no estar aún dentro de la vivienda (Audiencia Provincial de Pontevedra, noviembre 2016)

Instalación de ascensor: obligación de local de consentir la servidumbre al no constituir merma sustancial del aprovechamiento (Audiencia Provincial de La Coruña, noviembre 2016)

La comunidad debe reembolsar los gastos de reparación del muro que es elemento común al no figurar como privativo (Audiencia Provincial de Málaga, noviembre 2016)

La comunidad debe sustituir el ascensor para subirlo a los áticos y dotarlos de accesibilidad (Audiencia Provincial de Salamanca, noviembre 2016)

Condena a comunidad de propietarios y empresa de limpieza por caída de niño en garaje debido a suciedad (Audiencia Provincial de Murcia, octubre 2016)

La comunidad debe abonar al local los gastos de obras en terraza que provoca humedades (Audiencia Provincial de Baleares, octubre 2016)

Válido acuerdo por mayoría que autoriza al bar a utilizar terraza y piscina comunes al preverse en los Estatutos (Audiencia Provincial de Baleares, septiembre 2016)

Instalación de ascensor: no procede indemnización por ocupación de parte del piso/local cuando están afectados todos los comuneros (Audiencia Provincial de Murcia, mayo 2016)

La instalación de ascensor es una supresión de barreras arquitectónicas siempre (Audiencia Provincial de La Coruña, marzo 2016)

La comunidad debe realizar las obras para evitar las filtraciones y humedades desde el patio común (Audiencia Provincial de Pontevedra, marzo 2016)

La comunidad debe devolver el dinero al propietario que voto en contra del acuerdo que aprobaba obras declaradas innecesarias (Audiencia Provincial de Toledo, febrero 2016)

Reparación de elementos comunes por propietario: el abono solo procede si hay requerimiento previo a la comunidad (Tribunal Supremo, febrero 2016)

No hay responsabilidad de la comunidad por la caída cuando hay negligencia de la empleada de la empresa de limpieza (Audiencia Provincial de Albacete, diciembre 2015)

Condena a la comunidad, demandada por arrendatario de local, por filtraciones desde elementos comunes (Audiencia Provincial de Asturias, octubre 2015)

Obligación de servidumbre sobre local para instalación de ascensor con derecho a indemnización (Audiencia Provincial de Burgos, octubre 2015)

La comunidad debe reparar terraza comunitaria y pagar daños por filtraciones y humedades en local (Audiencia Provincial de La Coruña, junio 2015)

La tubería de gas por la fachada del local no impide los derechos de su propietario sobre la misma (Audiencia Provincial de La Coruña, junio 2015)

La bajada de ascensor a cota cero en comunidades es equiparable a la instalación ex novo (Audiencia Provincial de Zaragoza, junio 2015)

La comunidad debe indemnizar a los propietarios que tuvieron que abandonar la vivienda por problemas en la bajante (Audiencia Provincial de Madrid, mayo 2015)

Responsabilidad de la comunidad por daños en suelo de vivienda debido a falta de mantenimiento de forjados (Audiencia Provincial de La Rioja, mayo 2015)

Obras necesarias: el propietario no interesó arbitraje ni que la Junta se pronunciara (Audiencia Provincial de Zaragoza, mayo 2015)

Las terrazas, aunque privativas, forman la cubierta del edificio y su mantenimiento corresponde a la comunidad (Audiencia Provincial de Madrid, mayo 2015)

La comunidad debe indemnizar al propietario de los locales por rentas no percibidas debido a obras (Audiencia Provincial de Valencia, abril 2015)

Caída en escaleras de la comunidad: no existe responsabilidad al no probarse negligencia o imprudencia (Audiencia Provincial de Asturias, abril 2015)

La comunidad es responsable de los daños aunque no esté constituida formalmente (Audiencia Provincial de Pontevedra, febrero 2015)

Responsabilidad conjunta de propietario y comunidad por filtraciones desde terraza común de uso privativo (Audiencia Provincial de Pontevedra, febrero 2015)

Obligación de contribuir a la instalación de ascensor por ajuste razonable de accesibilidad (Audiencia Provincial de Zaragoza, febrero 2015)

El mal funcionamiento del ascensor que provocó la caída de la propietaria no es responsabilidad de la comunidad (Audiencia Provincial de Alicante, 2014)

El acuerdo de contribuir a la instalación de ascensor por alturas requiere la misma mayoría que el de instalación (Tribunal Supremo, diciembre 2014)

La obligación de desglosar las deudas del propietario es de la comunidad, no del administrador de fincas (Audiencia Provincial de Madrid, noviembre 2014)

Los balcones o miradores son elementos comunes y su reparación corresponde a la comunidad (Audiencia Provincial de Baleares, mayo 2014)

La comunidad debe pagar las reparaciones de la vivienda por filtraciones desde fachada (Audiencia Provincial de Lugo, abril 2014)

Condena a la comunidad a realizar obras necesarias. Nulidad del acuerdo en el que se votó en contra (Audiencia Provincial de Baleares, abril 2014)

Daños por caídas en comunidades: exigencia de culpa o negligencia suficientemente identificada (Audiencia Provincial de Alicante, marzo 2014)

No hay culpa de la comunidad por caída de propietario al no existir pruebas (Audiencia Provincial de Guadalajara, diciembre 2013)

Indemnización por lucro cesante a local comercial por daños de la red de saneamiento comunitaria (Audiencia Provincial de Asturias, diciembre 2013)

Condena a comunidad a pagar daños por humedades debidas al sistema de saneamiento del edificio (Audiencia Provincial de Madrid, noviembre 2013)

Daños en coche por inundación de garaje: la comunidad no es responsable al deberse a alta presión (Audiencia Provincial de Pontevedra, noviembre 2013)

Válida sustitución de balcones y ventanas con material diferente sin alterar configuración ni estructura del edificio (Audiencia Provincial de Asturias, noviembre 2013)

Concepto de conservación del edificio en propiedad horizontal, en comunidades de propietarios (Audiencia Provincial de Asturias, noviembre 2013)