Artículo noveno. Obligaciones de los propietarios
(con jurisprudencia relacionada)

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes , ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, 9cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.

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Jurisprudencia relacionada con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal

(Se muestran un máximo de 50 sentencias de las más recientes).

Instalación de ascensor: el local exonerado de gastos de portal, escalera y luz debe contribuir al gasto (Audiencia Provincial de Asturias, 25-05-2016)

El bajo-cubierta es elemento común al no figurar como privativo en el Título Constitutivo (Tribunal Supremo, 20-05-2016)

Para aprobar un presupuesto de mantenimiento de garaje basta mayoría simple: no es de aplicación el quórum de cuotas extraordinarias de los estatutos (Tribunal Supremo, 28-04-2016)

El propietario moroso no puede impugnar al estar reflejada su condición en la convocatoria (Audiencia Provincial de Pontevedra, 11-04-2016)

La comunidad debe devolver el dinero al propietario que voto en contra del acuerdo que aprobaba obras declaradas innecesarias (Audiencia Provincial de Toledo, 19-02-2016)

El local debe contribuir a los gastos de ascensor, portal y escalera al no existir exoneración estatutaria (Audiencia Provincial de Vizcaya, 05-02-2016)

Estar desempleado no es motivo de oposición en la reclamación de cuotas impagadas (Audiencia Provincial de León, 03-02-2016)

Válido uso de correo electrónico para convocatoria a Junta extraordinaria (Audiencia Provincial de Granada, 22-01-2016)

La modificación judicial de las cuotas de participación requiere como demandados a todos los propietarios (Audiencia Provincial de Burgos, 05-01-2016)

Válido acuerdo de distribución de gastos de instalación de ascensor con igual mayoría que el de instalación (Audiencia Provincial de Valladolid, 09-12-2015)

El acuerdo de la comunidad de cortar el agua por impago de cuotas es nulo (Audiencia Provincial de Baleares, 20-11-2015)

Instalación de ascensor: la comunidad debe indemnizar al comunero por el espacio perdido, sea mucho o poco (Audiencia Provincial de Valladolid, 15-10-2015)

La deuda del propietario derivada del acuerdo comunitario no impugnado es firme (Audiencia Provincial de Baleares, 09-10-2015)

La comunidad puede acordar un interés para las deudas superior al legal pero sin aplicación a las ya existentes (Audiencia Provincial de Madrid, 06-10-2015)

Obligación de servidumbre sobre local para instalación de ascensor con derecho a indemnización (Audiencia Provincial de Burgos, 01-10-2015)

Nulo acuerdo que autoriza al presidente para establecer las cuotas comunitarias (Audiencia Provincial de Madrid, 30-09-2015)

Nulo acuerdo que autoriza al presidente para la devolución total o parcial de saldos de la comunidad (Audiencia Provincial de Madrid, 30-09-2015)

La reparación de la terraza común corresponde al propietario con uso exclusivo (Audiencia Provincial de Baleares, 29-09-2015)

No hay consentimiento tácito de la comunidad de las obras en patio de luces por el mero transcurso de 5 años (Audiencia Provincial de Orense, 09-09-2015)

La mancomunidad de propietarios puede reclamar gastos comunes a titulares individuales (Audiencia Provincial de Alicante, 21-07-2015)

Pagar las cuotas comunitarias corresponde a los excónyuges aunque uno tenga atribuido el uso (Audiencia Provincial de Cádiz, 06-07-2015)

Válido acuerdo que modifica la periodicidad del pago de las cuotas comunitarias (Audiencia Provincial de La Coruña, 25-06-2015)

La bajada de ascensor a cota cero en comunidades es equiparable a la instalación ex novo (Audiencia Provincial de Zaragoza, 16-06-2015)

Que la vivienda haya sido adquirida por un banco no exonera de las deudas comunitarias (Audiencia Provincial de Valladolid, 12-06-2015)

Que la comunidad haya exonerado de ciertos gastos a los locales no la obliga para el futuro (Audiencia Provincial de Burgos, 28-05-2015)

El comunero, que no impugnó el acuerdo, debe contribuir a los gastos de bajar el ascensor a cota cero (Audiencia Provincial de Álava, 28-05-2015)

La exclusión de gastos judiciales afecta solo al propietario litigante con la comunidad no a los que solo votaron en contra del acuerdo (Audiencia Provincial de Madrid, 19-05-2015)

La comunidad debe indemnizar al propietario de los locales por rentas no percibidas debido a obras (Audiencia Provincial de Valencia, 24-04-2015)

Los gastos de limpieza, luz y sostenimiento de la escalera no incluyen los de portal (Audiencia Provincial de Burgos, 17-04-2015)

La exoneración de gastos de reparación de ascensor alcanza tanto a ordinarios como extraordinarios (Audiencia Provincial de Burgos, 17-04-2015)

Aunque no se les haya convocado a las Juntas durante años, pertenecen a la comunidad: deben contribuir a la instalación de ascensor (Audiencia Provincial de Salamanca, 06-04-2015)

Condena a pagar gastos por obras: el acuerdo no impugnado invalida pactos en documento privado (Audiencia Provincial de Orense, 02-03-2015)

Nulidad de cláusula estatutaria que exonera de gastos a la promotora hasta la venta de sus viviendas (Audiencia Provincial de Málaga, 27-01-2015)

No hay dos comunidades al existir solo un Título: existe una comunidad con una subcomunidad de garajes (Audiencia Provincial de Asturias, 26-01-2015)

El acuerdo de reparto de gastos para instalación de ascensor requiere la misma mayoría que el de instalación (Tribunal Supremo, 23-12-2014)

Válido acuerdo de reclamación de deudas aunque no figure “liquidación” en la convocatoria (Audiencia Provincial de La Coruña, 09-12-2014)

La obligación de desglosar las deudas del propietario es de la comunidad, no del administrador de fincas (Audiencia Provincial de Madrid, 06-11-2014)

Válido acuerdo de la comunidad que impone un recargo del 20% a morosos (Audiencia Provincial de Valencia, 24-10-2014)

No puede volverse al sistema de cuotas de participación, el acuerdo no alcanzó mayoría simple (Audiencia Provincial de Madrid, 16-10-2014)

Instalación de ascensor: indemnización por exceso de superficie privativa ocupada (Audiencia Provincial de Asturias, 26-09-2014)

Divorcio y gastos de comunidad: el Tribunal de familia puede acordar que los pague quien utilice la vivienda ganancial (Tribunal Supremo, 25-09-2014)

El local exonerado de gastos comunes de portal lo está de la reparación de puerta de entrada (Audiencia Provincial de Pontevedra, 15-09-2014)

Obligación de contribuir a gastos de portal, escaleras y ascensores. No aplicación del Título Constitutivo (Audiencia Provincial de Almería, 24-07-2014)

La comunidad puede reclamar la deuda íntegra solo a uno de los propietarios proindivisos de pisos o locales (Audiencia Provincial de Granada, 11-07-2014)

La modificación del reparto de gastos no inscrita en el registro no afecta a terceros (Audiencia Provincial de Huelva, 11-07-2014)

En la sustitución de motores del ascensor no debe contribuir el local exonerado genéricamente (Audiencia Provincial de Valladolid, 18-06-2014)

Obligación de permitir la entrada en la vivienda para verificar el origen de humedades (Audiencia Provincial de Albacete, 16-06-2014)

Los gastos de comunidad tras el divorcio corresponden al propietario aunque no tenga el uso de la vivienda (Audiencia Provincial de Zaragoza, 06-06-2014)

Nulidad de acuerdo por convocatoria a Junta en vivienda siendo habitual en domicilio profesional (Audiencia Provincial de La Coruña, 05-06-2014)

Corresponde a la comunidad probar que la convocatoria a Junta ha sido notificada al propietario (Audiencia Provincial de La Coruña, 05-06-2014)