Artículo noveno. Obligaciones de los propietarios
(con jurisprudencia relacionada)

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.


Jurisprudencia relacionada con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal

(Se muestran un máximo de 50 sentencias de las más recientes).

Instalación de ascensor: Las exenciones estatutarias de ciertos gastos no puede interpretarse como una exoneración a su contribución (Audiencia Provincial de Valladolid, 2018)

La ilegalidad del nombramiento del presidente no ampara negarse a pagar cuotas (Tribunal Supremo, 2018)

El local debe contribuir a la bajada a cota cero del ascensor al no considerarse dentro de las excepciones de los estatutos (Tribunal Supremo, 2018)

Instalación, adaptación o sustitución de ascensor y exoneración en estatutos (Tribunal Supremo, 2018)

El acuerdo de liquidación de gastos que incluye en los gastos procesales al propietario demandado, no es nulo, debe impugnarse (Tribunal Supremo, 2018)

Las terrazas que son cubiertas del inmueble son elementos comunes salvo previsión en contrario (Tribunal Supremo, 2018)

Válida convocatoria a Junta por buzoneo o por debajo de la puerta (Audiencia Provincial de Madrid, 2018)

Los propietarios están legitimados para ejercitar acciones en defensa de elementos comunes (Audiencia Provincial de Cantabria, 2018)

La comunidad no es responsable de las filtraciones al no deberse a deficiente conservación de impermeabilización ni sumidero (Audiencia Provincial de Madrid, 2018)

La notificación del acuerdo de liquidación de deudas al demandado es requisito en el juicio monitorio no en el declarativo (Audiencia Provincial de Orense, 2018)

Instalación de ascensor: el acuerdo de reparto de gastos requiere igual mayoría que el de instalación (Audiencia Provincial de Sevilla, 2018)

El acuerdo que modifica la distribución de gastos debe ser por unanimidad y expreso, sin interpretaciones extensivas (Audiencia Provincial de Alicante, 2018)

La excepción de compensación de deudas comunitarias requiere un crédito vencido, líquido y exigible contra la comunidad (Audiencia Provincial de Madrid, 2018)

La exoneración de gastos de portal y escalera no comprende los de ascensor (Audiencia Provincial de Zaragoza, 2018)

No nulidad de acuerdos por falta de convocatoria cuando se envió burofax y no se recogió (Audiencia Provincial de Jaén, 2018)

La reclamación de gastos comunes prescribe a los cinco años (Audiencia Provincial de Las Palmas, 2018)

En la reclamación de deudas por procedimiento ordinario no es necesario que concurran los requisitos del artículo 21 LPH (Audiencia Provincial de Murcia, 2018)

La liquidación de deudas comunitarias implica algo más que el reflejo de un saldo (Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, 2018)

Los demandados no están obligados al pago de las cuotas comunitarias al no haber aceptado la herencia (Audiencia Provincial de Madrid, 2018)

Condena a local a permitir el acceso para la reforma de la instalación eléctrica afectando su trastero (servidumbre) (Audiencia Provincial de La Coruña, 2018)

No obligación de contribuir al cambio de calderas y repartidores de calefacción al no recibir el servicio (Audiencia Provincial de La Coruña, 2018)

La comunidad puede dirigir la reclamación frente a propietarios que se han mostrado como los verdaderos titulares aunque no se acredite titularidad registral (Audiencia Provincial de Alicante, 2018)

El local debe contribuir a gastos de portal, escalera y ascensor al no tener acceso completamente independiente (Audiencia Provincial de Burgos, 2018)

Los intereses moratorios por las deudas del anterior propietario no pueden exigirse al nuevo (Audiencia Provincial de Málaga, 2018)

Instalación de ascensor: el vendedor del piso debe indemnizar al comprador al ocultar el acuerdo comunitario (Audiencia Provincial de Alicante, 2018)

La excepción para la impugnación de acuerdos del art. 18 LPH no se refiere a la modificación de la cuota comunitaria si no al sistema de distribución (Audiencia Provincial de Palencia, 2018)

El hecho de que el propietario abonase las cuotas cuando le apeteciera no equivale a que tuviera derecho a ello (Audiencia Provincial de Madrid, 2018)

Condena a locales a retirar las mesas, sillas y toldos de la acera comunitaria (Audiencia Provincial de Baleares, 2018)

Las tuberías son elementos comunes por naturaleza: obligación de contribuir a su cambio (Audiencia Provincial de Pontevedra, 2018)

La obligación de pagar gastos comunes es solidaria entre copropietarios de un mismo piso, no mancomunada (Audiencia Provincial de Alicante, 2018)

Los acuerdos que establecen una contribución a gastos distinta a la del título constitutivo requieren unanimidad (Audiencia Provincial de Burgos, 2017)

La comunidad puede reclamar las deudas al propietario registral aunque no sea el dueño real del entresuelo (Audiencia Provincial de Baleares, 2017)

La obligación de abonar las cuotas comunitarias prescribe a los 15 años (Audiencia Provincial de Orense, 2017)

Válida notificación de acuerdos en el tablón de anuncios tras intentarse en domicilio (Audiencia Provincial de Orense, 2017)

El propietario no tiene que subsanar la causa de filtraciones en piso inferior al tratase de defectos constructivos (Audiencia Provincial de Pontevedra, 2017)

Válida convocatoria a Junta mediante correo ordinario (Audiencia Provincial de Madrid, 2017)

Válida convocatoria a Junta mediante email a la que además el propietario ha asistido (Audiencia Provincial de Cádiz, 2017)

Salvo que la exoneración de gastos en los Estatutos esté clara, su interpretación es restrictiva (Audiencia Provincial de Burgos, 2017)

Local no obligado a instalación de ascensor al recoger los estatutos que solo es elemento común de viviendas (Audiencia Provincial de Murcia, 2017)

Aunque estén divorciados y solo uno de los propietarios tenga el uso de la vivienda, los dos deben responder de las deudas (Audiencia Provincial de Madrid, 2017)

Las notificaciones hechas en la vivienda de la comunidad surten plenos efectos al no constar comunicación de domicilio distinto (Audiencia Provincial de Alicante, 2017)

Sustitución de ascensor: nulidad de acuerdo que obliga al gasto a locales exonerados en estatutos (Audiencia Provincial de Asturias, 2017)

Ascensores en comunidades y exoneración estatutaria de locales basada en el no uso: Resumen doctrina del Tribunal Supremo (Audiencia Provincial de Álava, 2017)

Condena al titular registral al pago de deudas comunitarias al no demostrar que el propietario real fuera otro (Audiencia Provincial de Valencia, 2017)

Morosidad: En procedimiento verbal no son exigibles los requisitos del art. 21 LPH (Audiencia Provincial de Alicante, 2017)

Nulidad de Junta y acuerdos por convocatoria solo expuesta en portal y ascensor (Audiencia Provincial de Alicante, 2017)

Bajada de ascensor a cota cero: los locales no deben contribuir al estar exonerados genéricamente en Estatutos (Audiencia Provincial de Zaragoza, 2017)

Responsabilidad de propietario y comunidad por filtraciones desde terraza de ático (Audiencia Provincial de La Coruña, 2017)

El acuerdo que establece las cuotas comunitarias a partes iguales requiere unanimidad (Audiencia Provincial de Baleares, 2017)

Obligación de permitir la reparación de tuberías a través de vivienda e indemnización por negativa (Audiencia Provincial de Madrid, 2017)