Artículo noveno. Obligaciones de los propietarios
(con jurisprudencia relacionada)

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, 9cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.


Jurisprudencia relacionada con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal

(Se muestran un máximo de 50 sentencias de las más recientes).

El local debe contribuir a la bajada a cota cero del ascensor al no considerarse dentro de las excepciones de los estatutos (Tribunal Supremo, 2018)

Instalación, adaptación o sustitución de ascensor y exoneración en estatutos (Tribunal Supremo, 2018)

Condena a local a permitir el acceso para la reforma de la instalación eléctrica afectando su trastero (servidumbre) (Audiencia Provincial de La Coruña, 2018)

No obligación de contribuir al cambio de calderas y repartidores de calefacción al no recibir el servicio (Audiencia Provincial de La Coruña, 2018)

El local debe contribuir a gastos de portal, escalera y ascensor al no tener acceso completamente independiente (Audiencia Provincial de Burgos, 2018)

Los intereses moratorios por las deudas del anterior propietario no pueden exigirse al nuevo (Audiencia Provincial de Málaga, 2018)

Instalación de ascensor: el vendedor del piso debe indemnizar al comprador al ocultar el acuerdo comunitario (Audiencia Provincial de Alicante, 2018)

La excepción para la impugnación de acuerdos del art. 18 LPH no se refiere a la modificación de la cuota comunitaria si no al sistema de distribución (Audiencia Provincial de Palencia, 2018)

El hecho de que el propietario abonase las cuotas cuando le apeteciera no equivale a que tuviera derecho a ello (Audiencia Provincial de Madrid, 2018)

Condena a locales a retirar las mesas, sillas y toldos de la acera comunitaria (Audiencia Provincial de Baleares, 2018)

Las tuberías son elementos comunes por naturaleza: obligación de contribuir a su cambio (Audiencia Provincial de Pontevedra, 2018)

La obligación de pagar gastos comunes es solidaria entre copropietarios de un mismo piso, no mancomunada (Audiencia Provincial de Alicante, 2018)

Los acuerdos que establecen una contribución a gastos distinta a la del título constitutivo requieren unanimidad (Audiencia Provincial de Burgos, 2017)

La comunidad puede reclamar las deudas al propietario registral aunque no sea el dueño real del entresuelo (Audiencia Provincial de Baleares, 2017)

La obligación de abonar las cuotas comunitarias prescribe a los 15 años (Audiencia Provincial de Orense, 2017)

Válida notificación de acuerdos en el tablón de anuncios tras intentarse en domicilio (Audiencia Provincial de Orense, 2017)

El propietario no tiene que subsanar la causa de filtraciones en piso inferior al tratase de defectos constructivos (Audiencia Provincial de Pontevedra, 2017)

Válida convocatoria a Junta mediante correo ordinario (Audiencia Provincial de Madrid, 2017)

Válida convocatoria a Junta mediante email a la que además el propietario ha asistido (Audiencia Provincial de Cádiz, 2017)

Salvo que la exoneración de gastos en los Estatutos esté clara, su interpretación es restrictiva (Audiencia Provincial de Burgos, 2017)

Local no obligado a instalación de ascensor al recoger los estatutos que solo es elemento común de viviendas (Audiencia Provincial de Murcia, 2017)

Aunque estén divorciados y solo uno de los propietarios tenga el uso de la vivienda, los dos deben responder de las deudas (Audiencia Provincial de Madrid, 2017)

Las notificaciones hechas en la vivienda de la comunidad surten plenos efectos al no constar comunicación de domicilio distinto (Audiencia Provincial de Alicante, 2017)

Sustitución de ascensor: nulidad de acuerdo que obliga al gasto a locales exonerados en estatutos (Audiencia Provincial de Asturias, 2017)

Ascensores en comunidades y exoneración estatutaria de locales basada en el no uso: Resumen doctrina del Tribunal Supremo (Audiencia Provincial de Álava, 2017)

Condena al titular registral al pago de deudas comunitarias al no demostrar que el propietario real fuera otro (Audiencia Provincial de Valencia, 2017)

Morosidad: En procedimiento verbal no son exigibles los requisitos del art. 21 LPH (Audiencia Provincial de Alicante, 2017)

Nulidad de Junta y acuerdos por convocatoria solo expuesta en portal y ascensor (Audiencia Provincial de Alicante, 2017)

Bajada de ascensor a cota cero: los locales no deben contribuir al estar exonerados genéricamente en Estatutos (Audiencia Provincial de Zaragoza, 2017)

Responsabilidad de propietario y comunidad por filtraciones desde terraza de ático (Audiencia Provincial de La Coruña, 2017)

El acuerdo que establece las cuotas comunitarias a partes iguales requiere unanimidad (Audiencia Provincial de Baleares, 2017)

Obligación de permitir la reparación de tuberías a través de vivienda e indemnización por negativa (Audiencia Provincial de Madrid, 2017)

Nulo acuerdo de instalación de ascensor con servidumbre por afectar gravemente a local comercial (Audiencia Provincial de Teruel, 2017)

Instalación de ascensor: válido acuerdo exonerando de los gastos a locales comerciales (Audiencia Provincial de Pontevedra, 2017)

Acuerdos de instalación de ascensor nulos por implicar la privación total del trastero de la demandante (Audiencia Provincial de Orense, 2017)

La obligación de consentir servidumbres indispensables supone que el propietario conserve la propiedad del piso o local (Audiencia Provincial de Orense, 2017)

Válida notificación en el tablón de anuncios al haberlo intentado la comunidad en el domicilio del propietario (Audiencia Provincial de Murcia, 2017)

Los propietarios de garaje no pueden ser exonerados de gastos de conserje al beneficiarse de algunos de sus servicios (Audiencia Provincial de León, 2016)

Los locales deben contribuir a la instalación de ascensor aunque estén exentos de gastos de uso exclusivo de viviendas (Audiencia Provincial de Valladolid, 2016)

Ilegal cerramiento al fondo de plaza de garaje a modo de trastero o almacén (Audiencia Provincial de Madrid, 2016)

Válida certificación de deuda emitida por el administrador que, salvo nombramiento expreso de secretario, actúa como tal (Audiencia Provincial de Ciudad Real, 2016)

El nuevo propietario debe hacerse cargo de la derrama aprobada antes de que lo fuera al girarse los recibos ya siéndolo (Audiencia Provincial de Albacete, 2016)

La comunidad debe devolver a los locales los gastos de portería y ascensores al estar exonerados (Audiencia Provincial de Madrid, 2016)

Condena a permitir el acceso al local para reparar el tanque de gasóleo comunitario (Audiencia Provincial de Madrid, 2016)

Los locales no deben contribuir a bajar el ascensor a cota cero al estar exonerados en los estatutos (Tribunal Supremo, 2016)

Válida convocatoria a Junta depositada en buzón al ser el sistema habitual (Audiencia Provincial de La Coruña, 2016)

Instalación de ascensor: obligación de local de consentir la servidumbre al no constituir merma sustancial del aprovechamiento (Audiencia Provincial de La Coruña, 2016)

Sustitución de ascensor: el local debe ser excluido de los gastos al recogerse así en los Estatutos (Audiencia Provincial de Valladolid, 2016)

Invalidez de certificado de deuda expedido por el administrador en el que sólo se incluye el total de la deuda (Audiencia Provincial de Alicante, 2016)

Válida convocatoria a Junta por debajo de la puerta al ser método habitual y no haber domicilio designado (Audiencia Provincial de Baleares, 2016)