Patio cerrado

Foro sobre comunidades de propietarios y propiedad horizontal: gastos comunes, juntas, votaciones, estatutos, elementos comunes... todo lo relacionado con las comunidades de vecinos y la propiedad horizontal.
Responder
Avatar de Usuario
rdc1312
Nivel-1
Nivel-1
Mensajes: 4
Registrado: 12 Feb 2019, 21:50

Patio cerrado

Mensaje por rdc1312 » 13 Feb 2019, 12:10

Hola me gustaría hacer una consulta.

Recientemente compre una casa con un patio comunitario de uso y disfrute, es un patio interior de luces de un bloque de pisos.

En junta de vecinos pedí permiso a la comunidad para hacer un cerramiento de una pequeña parte del patio mediante un tejadillo y cerramiento de aluminio con cristales, la parte que se ha cerrado es mucho menos de una tercera parte del patio. Les hice un dibujo que se agrego a la junta especificando los trabajos a realizar.

El día de la junta se decidió por unanimidad de los asistentes a la junta la aprobación y permiso para poder realizar dicho cerramiento.

El cerramiento se realizo y evidentemente yo me gaste el dinero en hacerlo y dejarlo en condiciones optimas según la aprobación en la reunión de vecinos.

Ahora una vez terminado uno de los vecinos (que no asistió a la junta en la que se aprobó) quiere hacer una nueva reunión para que tire lo ya construido y aprobado en junta, alegando que el no puede tender y que le esta afectando, es el vecino de arriba. Yo en ningún momento he hecho nada ilegal y he respetado todos los limites tanto de forjado como perimetrales.

Mi pregunta es:
¿Puede este vecino hacer esto?
¿Pueden una vez que aprobaron en junta que yo realizara este trabajo ahora decir que no y tener que quitarlo?
¿Si lo tuviera que quitar quien me paga a mi el dinero que me he gastado después de ser aprobado en junta?
¿Tienen legalmente derecho a decir que si y luego que no?

Podría alguien contestarme sobre alguna base legal para poder ir a la junta de vecinos y contestarle con respuestas legales.

Agradezco de antemano a cualquiera que pueda ayudarme para poder solucionar este problema.

Un abrazo

Avatar de Usuario
Poliplos
Nivel-5
Nivel-5
Mensajes: 255
Registrado: 19 Jul 2013, 10:12

Re: Patio cerrado

Mensaje por Poliplos » 13 Feb 2019, 14:50

Ese cerramiento necesita un acuerdo por mayoría de las 3/5 partes del total de propietarios y cuotas (no sólo de los asistentes). Por tanto, el día de la reunión debió aprobarse por mayoría (mínimo) y en los 30 días posteriores a la notificación del acuerdo, los no asistentes tenían ocasión de notificar de forma fehaciente al secretario su oposición a que se considerase que ellos se adherían al acuerdo. Si después de esos 30 días suman los votos de los asistentes que votaron a favor y los no asistentes que no se opusieron y con ello se alcanza la mayoría de las 3/5 partes del total, su cerramiento está aprobado y no pueden pedirle que lo retire.

Avatar de Usuario
videoclip
Nivel-5
Nivel-5
Mensajes: 781
Registrado: 31 May 2016, 17:56

Re: Patio cerrado

Mensaje por videoclip » 13 Feb 2019, 15:03

Usted cuando solicitó permiso a la comunidad y se votó en junta necesitó los 3/5 de aprobación de los propietarios, segun lo estipulado en el art. 10.3.b de la LPH.
Entiendo que los 3/5 los consiguió porque los propietarios que no acudieron a la junta despues de recibir el acta, no emitieron de forma negativa su voto.
Ese vecino no emitió voto y si no estaba de acuerdo deberia haber impugnado ante el juez dicho acuerdo.
Por lo espuesto: su instalación es legal entre comillas, porque estoy seguro que no pidió permiso al Ayuntamiento dado que no lo indica. Por ahí podria perjudicarle el vecino disidente.
El vecino claro que puede solicitar otra junta, otra cosa es que el presidente le haga caso
Si usted ha cumplido con lo pactado y en junta se aprueba su retirada, usted vote que no está de acuerdo con esa votación, que su voto es no, y que impugnará el acuerdo ante los tribunales, y por supuesto que usted no desmontará nada.
Base legal. Que el vecino debería haber impugnado el acuerdo en el juzgado y no lo ha hecho

Avatar de Usuario
rdc1312
Nivel-1
Nivel-1
Mensajes: 4
Registrado: 12 Feb 2019, 21:50

Re: Patio cerrado

Mensaje por rdc1312 » 13 Feb 2019, 20:27

Hola,

ante todo daros las gracias por la ayuda que me estáis dando.

"videoclip", como bien dices una vez que me dieron la aprobación en la reunión por mayoría absoluta de participantes, yo empece la obra del cerramiento al poco después, pasaron alrededor de 2 meses.

Como bien dices y por pura ignorancia, no pedí permiso al ayuntamiento para realizar el cerramiento del patio, pero como hemos realizado una reforma integral del piso lo que si que solicite en su día fue la licencia de obra en el ayuntamiento, pagando las tasas oportunas (que no son baratas).

La duda que me corroe es, podría el ayuntamiento decir algo en este caso, ya que si que es verdad que para el cerramiento en concreto no tengo licencia de obra pero si para la obra interior de la casa, creyendo que esta era valida para todo.

otra duda que tengo es, en el supuesto caso de que tuviera por fuerza mayor y con la guardia civil y la policía montada del canada (jejejeje), tener que quitar dicho cerramiento, quien tendría que pagar dicha obra que yo he realizado después de tener una aprobación de la comunidad.

Este cerramiento a mi me ha costado mediante facturas que puedo demostrar mas de 8.000 € y eso es mucho dinero para que jueguen con el.

Gracias

Avatar de Usuario
videoclip
Nivel-5
Nivel-5
Mensajes: 781
Registrado: 31 May 2016, 17:56

Re: Patio cerrado

Mensaje por videoclip » 13 Feb 2019, 21:41

Pero porque parte del supuesto que tiene que quitar el balcón
Creo que tanto poliplos como yo, ya le hemos indicado que no pueden hacerseló quitar, ni el ayuntamiento tampoco lo haria, lo máximo que le pusiese una multa

Avatar de Usuario
rdc1312
Nivel-1
Nivel-1
Mensajes: 4
Registrado: 12 Feb 2019, 21:50

Re: Patio cerrado

Mensaje por rdc1312 » 14 Feb 2019, 15:01

ok. muchísimas gracias por vuestra ayuda que ha sido de mucha utilidad y me da una base tanto legal como dialéctico para poder contradecir y rebatir todos los argumentos de los que me puedan acusar, sabiendo que todo lo he realizado dentro de la legalidad.

Un abrazo

Avatar de Usuario
AM14
Nivel-5
Nivel-5
Mensajes: 165
Registrado: 04 Ago 2018, 17:32

Re: Patio cerrado

Mensaje por AM14 » 14 Feb 2019, 18:22

La regulación general de esta situación hay que buscarla en el art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55-, tras su redacción por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, vigente desde el 28 de junio de 2013. Hasta ese momento, por aplicación del derogado art. 12 LPH -EDL 1960/55- se exigía la unanimidad, por la remisión al antiguo art. 17.1 LPH -EDL 1960/55-.

El actual art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55- se refiere a la construcción de nuevas plantas o alteración (incluyendo cerramiento de terrazas y envolvente). Dada la remisión que hace al art. 17.6 -EDL 1960/55- del Real Decreto Legislativo 2/2008, se exige autorización administrativa (licencia municipal), así como que la obra que se realice se ajuste a la licencia de obra y no haya incremento de propiedades privativas.

El cerramiento del patio sería una alteración sustancial de los elementos comunes que quedaría sujeto al citado precepto.

En cuanto al acuerdo exigible por la Junta de propietarios, en mi opinión, debe ser el de las 3/5 partes del total de votos y cuotas, por coherencia con el resto de supuestos contemplados en el art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55-.

Conforme al art.17.8 LPH -EDL 1960/55- “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9 -EDL 1960/55-, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.

Ante una denuncia al ayuntamiento, este comprobará si se ha superado la edificabilidad, si está superada le harán devolver la situación a su origen, en caso contrario es susceptible de legalización, naturalmente tendrá que hacer los trámites necesarios para cerrar el expediente administrativo que ha dado origen a su apertura, por ilegalidad urbanistica. La superación de la edificabilidad se entiende de que la volumetría edificable, el promotor no la supero, y naturalmente es muy improbable esta situación.

Avatar de Usuario
rdc1312
Nivel-1
Nivel-1
Mensajes: 4
Registrado: 12 Feb 2019, 21:50

Re: Patio cerrado

Mensaje por rdc1312 » 14 Feb 2019, 18:57

Hola AM14,

me dejas en duda, te digo lo que he realizado y así vemos si se ha superado edificabilidad. He realizado un cerramiento en aluminio y cristaleras de unos 2.50 m2 lo justo para meter la lavadora y la secadora es un recinto cerrado desde la vivienda para entrar en este cuarto tengo una puerta acristalada de aluminio y no de interior para que se sepa que es parte del exterior aunque este cerrado.

Dentro de mi ignorancia pienso que se consideraría superación de edificabilidad si esa puerta no existiera y todo fuera un mismo espacio, creo que la puerta delimita la vivienda con respecto al tendedero que es la parte que se ha cerrado y se ha aprobado en junta.

Esa es mi opinión pero me gustaría conocer la vuestra.

En que se basan los ayuntamientos para considerar que se ha superado la edificabilidad en una vivienda???.

Un abrazo

Avatar de Usuario
AM14
Nivel-5
Nivel-5
Mensajes: 165
Registrado: 04 Ago 2018, 17:32

Re: Patio cerrado

Mensaje por AM14 » 14 Feb 2019, 22:54

Posiblemente y es lo normal que el promotor deje saturada la edificabilidad con el PGOU de aquel momento, los ayuntamientos modifican los PGOU otorgando mas edificabilidad, entenderá que no van a restar lo ya construido, siempre es, o se queda igual o se aumenta. Lo suyo sería comprobar en urbanismo, si su situación en este momento es legalizable, muchas veces ocurre que aunque nos hayamos pasado, si es insignificante den el Vº Bº, se conforman con subir el IBI y aplicar una multa. Le aconsejo que le lleve el caso un abogado especializado en urbanismo.

Responder