Reclamación de gastos por partes iguales o coeficiente y gastos generales no aplicables?

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pereze
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Reclamación de gastos por partes iguales o coeficiente y gastos generales no aplicables?

Mensaje por pereze » 10 May 2017, 04:57

Hola,

Escribo para ver si alguien puede orientarme un poco con un tema sobre comunidades, y que no sé bien cómo solucionar,

Es una consulta sobre una comunidad formada por 16 propiedades: 13 viviendas y 3 locales.

Desde el año 2000, yo era el co-propietario junto mi hermana (al 50%) de uno de los 3 locales, aunque no llevaba su gestión por encontrarme en el extranjero, si no delegada en mi hermana y padre (omitida por dejación de ambos).

Desde enero del 2017 soy propietario pleno único (100%) y me ha llamado la atención las disparatadas cifras de pago en las cuotas de comunidad que he empezado a hacer frente.

Al ser un local pequeño, con apenas un 3% de coeficiente, me ha extrañado y he empezado a hacer averiguaciones para entender qué pasa:

En primer lugar, todos los vecinos pagamos la misma cuota.

He preguntado al administrador por qué? - no sabe, no responde-

Y le he solicitado la documentación en su poder para comprobar cuándo, en qué punto o acta se acordó (si así fuera) este cambio en la proporción de cuotas.

Me ha dicho que va a facilitarme el periodo (del dice disponer) comprendido entre 1997 y 2016.

De la documentación que he podido revisar hasta ahora (del 2006 al 2016), veo que:

1) Todos los gastos (exceptuando el seguro) están repartidos, cada año, a partes iguales. -sin que nos hayamos dado cuenta antes-
Incluso aquellos que entiendo, no aplicarían a los locales, como:
a) limpieza de escalera (no hay beneficio ni uso)
b) ascensores y su mantenimiento (no hay beneficio ni uso)
c) suministros (no hay beneficio ni uso)

Además ninguno de los locales tiene acceso desde la porteria, y tienen números de puerta/calle independientes.
La única razón de acceso, es por dos motivos:
i) El cuarto de contadores del agua, que está en el patio comunitario interior
ii) Acceso al buzón instalado en portería (al que renuncio) Ni necesito. Ni uso

2) En los estatutos de constitución de la comunidad (del año 1969) se especifica el pago de gastos por coeficiente y dice así:

"Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, o a lo especialmente establecido, o a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios tributarios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización" ...

Por lo que entiendo, que en cualquier caso, la formula sería por coeficiente y no a partes iguales.

3) Viendo el historial de asistentes y nombramientos veo que unos pocos vecinos monopolizan la asistencia a las reuniones (siempre los mismos 4) que son siempre los mismos que acaban rotando los puestos de presidencia y vicepresidencia de la junta. Siendo además estos 4 vecinos, propietarios de varias viviendas (2 por cada uno de ellos) con aproximadamente el 50% de coeficiente entre ellos, y prácticamente el 100% de asistencia en segunda convocatoria.
Y que son, además los vecinos directamente beneficiados de esta práctica, deduzco, capitaneada por ellos.
Ya que cada uno de ellos tienen coeficientes del 13, 11 y 10% respectivamente frente al de , por ejemplo, los locales con un 5 y 3% como el mío.
Por lo que de exponer este tema en la reunion ordinaria, me temo que pueda ser denegado por estas 4 personas a las que no le interesa cambiarlo, y el administrador parece más afín a éstos que a mi parte.

Yo avisé al administrador de esto en diciembre de 2016 al retornar y hacerme yo al cargo de la propiedad y sus gastos por el cambio de titularidad al 100% a mi nombre, pero la próxima convocatoria no será hasta diciembre de 2017.

Mientrastanto, no estoy conforme con el pago de estas cuotas que entiendo mal calculadas en mi perjuicio.
Pero si no las pago, pierdo el derecho a votación en la próxima reunión.

Tengo derecho a solicitar al administrador que recalcule mi cuota hasta la próxima reunión, en base al coeficiente que me toca y no a partes iguales?

Si en la reunión se reconoce el cambio de reparto de gastos por coeficiente, que sucede con las cuotas pagas con anterioridad al 2016? Y con el ejercicio en curso 2016-2017? Se puede reconocer carácter retroactivo en los importes mal cobrados?

Y si los vecinos en mayoría no aprueban este reparto, y éste contradice los estatutos sin ningún acta registrada que lo refleje, puede impugnarse? Qué puede hacerse?

Les agradecería algún poco de luz sobre estos temas, ya que aunque mirando otros hilos he ido despejando muchas incógintas iniciales, sigo en un mar de dudas. De todas formas sigo rebuscando en los hilos para ir educandome en la materia.

Gracias,

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videoclip
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Re: Reclamación de gastos por partes iguales o coeficiente y gastos generales no aplicables?

Mensaje por videoclip » 10 May 2017, 15:47

Su exposicion es un poco extensa, por lo cual si me salto algun punto en contestarselo, me lo vuelve a recordar.
Lo primero que tiene que hacer es ir al Registro de la propiedad y solicitar la escritura de obra nueva del edificio, ahi le indicara a que gastos tiene que contribuir y el coeficiente asignado.
Como pasa casi siempre, los estatutos no estaran pasados por el Registro de la popiedad, por lo cual a usted no le vinculan, ya que son de 1969 y usted es propietario muchos años despues. Lea el art. 5 parrafo tercero de la LPH.
Lo normal es que los locales contribuyan a los gastos de administraccion, seguo y reparaciones de tejados y fachadas. Pero ya le digo vaya al registro. Si en el registro figura que esta exento debera remitir burofax al administrador indicando que el proximo presupuesto debera realizarse segun lo estipulado en la escritura de division horizontal y lo indicado en el art. 5 parrafo tercero
De lo abonado aunque lleve razon, olvidese, no puede hacer nada ya que usted ha apobado los gastos y los presupuestos
Si su administrador no es un inutil como los muchos que aparecen aqui, expondra el tema en junta, pero ojo, exponerlo nunca votarlo, ya que la ley le da la razon a usted.
En caso que traten de votarlo. Usted debera salvar su voto, esto es, votara que no e indicara que no esta de acuerdo con dicha votacion.
Si me dejo algo pregunte

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