El Título constitutivo de la propiedad horizontal: contenido y modificación

El Título Constitutivo es la escritura mediante la cual se formaliza la propiedad horizontal. Su elaboración e inscripción en el Registro de la Propiedad corresponde al propietario único del edificio (generalmente el promotor) antes de iniciarse la venta por pisos y locales o a todos los copropietarios una vez iniciada dicha venta.

Contenido del Título Constitutivo

El contenido del Título Constitutivo, conforme al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), deberá:

  • Describir el inmueble en su conjunto, expresando las circustancias exigidas en la legislación hipotecaria.
  • Describir cada uno de los pisos y locales, asignandoles un número correlativo, expresando su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
  • Fijar la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El Título podrá contener además los estatutos, integrando reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, que no perjudicarán a terceros si no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad.

Conviene recordar que el hecho de que una comunidad de propietarios carezca de Título Constitutivo no significa que se encuentre en un “limbo legal”, ya que como establece el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), esta es de aplicación a “las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.”

Modificación del Título Constitutivo

Como norma general la modificación del Título Constitutivo exige el acuerdo por unanimidad de la comunidad de propietarios salvo para las excepciones contempladas en los artículo 10 y 17 LPH (como son el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general o se tenga por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas).

No obstante, para conseguir dicha unanimidad no es necesario que asistan a la Junta todos los propietarios ya que como establece el artículo 17 LPH “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 LPH, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”