Las terrazas que son cubiertas del edificio no son elementos comunes si los estatutos establecen lo contrario

En este caso un comunero demandó a la comunidad de propietarios solicitando la nulidad de un acuerdo por el que se aprobaba que era a él a quien le correspondía la reparación de patologías graves detectadas en la cubierta de su local.

La sentencia de primera instancia entendió que, en aplicación del artículo 396 del Código Civil, la cubierta-terraza no era de carácter privativo sino comunitario, de modo que la comunidad estaba obligada a abonar los gastos relacionados con las humedades existentes en la vivienda, cuyo origen se encontraba en filtraciones desde la cubierta, los cuales debían ser a cargo de todos los propietarios según las respectivas cuotas de participación que tengan establecidas.

En apelación, la Audiencia Provincial entendió por el contrario que, en lo referido a los gastos de impermeabilización de terraza, al existir una regla especial en los Estatutos sobre la propiedad y régimen de la misma en este caso concreto, no era aplicable el artículo 396 del Código Civil.

El Tribunal Supremo desestimó el recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia Provincial.

EXTRACTO DE LA SENTENCIA:

Expresiones claras de que las terrazas, en la proyección vertical de los locales en sus propios límites físicos, constituyen elementos privativos, de donde los gastos correspondientes, según el art. 9.1 a) son de cargo del propietario del local. Si alguna duda puede quedar, en el art. 11 de los Estatutos sé establece de forma clara y directa que los gastos de reparación de las terrazas está a cargo de los dueños de los respectivos locales y por ello no puede deducirse que sea una carga general. Por ello, al existir una regla especial en los Estatutos sobre la propiedad y régimen de las cubierta terraza de autos no es aplicable el art. 396 del Código Civil , por cuanto como en su párrafo último se dispone rige "la voluntad de los interesados", en éste caso manifestada en los Estatutos».

Si a ello se une la circunstancia de que en el año 2000, el ahora recurrente asumió efectivamente las obras de reparación y mantenimiento necesarias para que no se produjeran los defectos ahora detectados, es claro que no resultaría razonable que posteriormente la comunidad hubiera de soportar las consecuencias de dicha actuación cuando, además, los Estatutos señalan lo contrario y constituyen la norma que rige la comunidad que, sin duda, había de ser tenida en cuenta a la hora de integrarse en ella como propietario.

Por ello el motivo ha de ser rechazado.