Si la Comunidad pretende calificar la naturaleza de un elemento (imprecisa en los Estatutos) necesita unanimidad

En este caso una comunidad de propietarios aprobó por mayoría un acuerdo que establecía que el tejado que cubría unos locales era un elemento común conforme a los Estatutos de la comunidad.

Los propietarios de los locales impugnaron el acuerdo. La sentencia de primera instancia, que desestimó la demanda de los propietarios, fue revocada por la Audiencia Provincial.

EXTRACTO DE LA SENTENCIA:

Si hay divergencia entre las partes es porque no hay definición clara en los Estatutos y declaración de obra nueva. Así se manifiesta cuando en el orden del día del acuerdo impugnado consta: "determinar si el tejado que cubre los locales es un elemento común o privativo", es decir, la finalidad del acuerdo fue fijar de forma clara y exacta la calificación del elemento.

El art 5 LPH establece que el Título Constitutivo de la propiedad por pisos o locales los describirá, así como al inmueble en su conjunto, expresando las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, fijando la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Por otra parte, el título podrá contener un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Añade el precepto que en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

El art 14 p d LPH establece que corresponde a la junta aprobar o reformar los Estatutos .

El art 17 p 6 LPH indica que los acuerdos no regulados expresamente en los párrafos anteriores que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

La divergencia sobre la naturaleza común o privativa de un elemento de la comunidad se quiere zanjar mediante un acuerdo surgido de una opinión sobre lo que cada propietario entiende que indican los Estatutos . Sin embargo, si la comunidad pretende calificar la naturaleza de un elemento, la decisión afecta a los Estatutos por cuanto lo que en ellos era impreciso puede quedar concretado, determinado o fijado mediante el acuerdo, lo cual es equivalente a una modificación de los Estatutos que, inscritos, afectan a terceros. Para ello es necesario el acuerdo por unanimidad según los preceptos indicados.