Responsabilidad del administrador de fincas por impago del seguro aprobado en los presupuestos

En este caso una comunidad de propietarios demandó al Administrador de fincas sobre dación de cuentas y reclamación de daños y perjuicios.

La sentencia de primera instancia, luego confirmada por la Audiencia Provincial, se pronunció de la siguiente forma:

"DEBO DECLARAR Y DECLARO que el demandado Sr. Isidro ha incurrido en responsabilidad civil por culpa en el ejercicio de su cargo como Administrador remunerado de la Comunidad actora, dada la falta de suscripción del seguro del edificio que venía siendo consignado como gasto en los presupuestos de la Comunidad durante el tiempo que ostentó dicho cargo y por tanto es responsable de los perjuicios causados a la referida Comunidad durante el tiempo que ostentó dicho cargo y por tanto es responsable de los perjuicios causados a la referida Comunidad por dicha actuación, debiendo CONDENAR y CONDENANDO al demandado a que indemnice a la actora al pago de VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y NUEVE EUROS CON SESENTA CÉNTIMOS (24.879,60 euros) importe en que se han fijado los gastos derivados de los incendios ocurridos en el edificio, cantidad éste que devengará el interés legal establecido en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de esta resolución hasta su completo pago".

EXTRACTO DE LA SENTENCIA:

Alega el apelante que no recibió la carta de 10 de mayo de 2002 en la que Wintertur le comunicaba que el seguro quedaba sin cobertura. Lo cierto es, sin embargo, que la carta iba dirigida a la comunidad y que, habida cuenta de sus obligaciones legales, correspondía al Administrador adoptar un mecanismo de recepción de tales comunicaciones que le garantizase que llegaban a su conocimiento los hechos y circunstancias de influencia para el ejercicio de sus deberes. Si la carta fue a parar al buzón de la comunidad, si la recogió la mujer de limpieza, si se remitió por fax resulta en cierta manera indiferente en orden a determinar la posible infracción por parte del Sr. Isidro de sus deberes como Administrador pues a él le incumbía estar al corriente de un hecho de tanta trascendencia habida cuenta de que la comunidad había presupuestado el abono de la prima correspondiente a la anualidad que quedó en descubierto y pese a corresponderle la ejecución de dicho acuerdo ( artículo 20 d de la Ley de Propiedad Horizontal ), el demandado alega desconocimiento total sobre las gestiones que debió haber realizado para dicho abono incluida, en su caso, la verificación de la efectividad del pago. Téngase en cuenta que en la Junta de propietarios 9 de noviembre de 2002 se aprobaron los presupuestos anuales incluyendo una partida de 3.247 € correspondiente a la prima sin que por parte del Administrador se diese cuenta de su impago, y en la junta celebrada el 5 de agosto de 2003 se aprobó una partida de 3.250 € con la misma finalidad, sin que se hiciese mención alguna a la falta de cobertura del seguro debiéndose reiterar aquí que la confección de los presupuestos y la adopción de medidas para hacer frente a los gastos es responsabilidad directa del Administrador ( artículo 20 b de la Ley de Propiedad Horizontal ).

CUARTO.- Habida cuenta de que la Comunidad había manifestado en junta su voluntad de suscribir la póliza aprobando al efecto la correspondiente previsión presupuestaria, correspondía al Administrador informar a la junta, en su caso, de la falta de realización de lo acordado y, en su caso, de la negativa de la aseguradora a dar continuidad a la vigencia de la póliza de manera que por parte de la Comunidad pudieran adoptarse las decisiones necesarias encaminadas a conseguir un seguro para el edificio. Por ello resulta igualmente indiferente a los efectos del presente litigio que, según el contrato de seguro, el pago estuviese domiciliado y la póliza se prorrogase automáticamente. Lo cierto es que ello no fue así, y que el Administrador no informó de estas circunstancias a la Comunidad. Por lo demás, la Sala no puede sino compartir el parecer de la Juez "a quo" de que resulta excesivo exigir a los comuneros una revisión de la contabilidad de la comunidad para detectar el impago de la póliza. Especialmente debió hacerlo el Administrador que era, además, un profesional contratado al efecto.