Naturaleza jurídica de la relación administrador y comunidad: Mandato o arrendamiento de servicios

Esta sentencia expone las dos posturas que sobre la naturaleza jurídica de la relación entre el Administrador de fincas y las comunidades de propietarios han mantenido tanto la doctrina como la jurisprudencia: relación de mandato o de arrendamiento de servicios.

EXTRACTO DE LA SENTENCIA:

Desde esta perspectiva, dos son las posturas de la doctrina y jurisprudencia "menor" en cuanto a la naturaleza jurídica de dicho contrato. La primera, que ve un contrato de arrendamiento de servicios, ex art. 1544 C.C ., en virtud del cual el arrendador (Administrador) se obliga a prestar los servicios del art. 20 LPH y el arrendatario (Comunidad) a pagar un precio cierto, por ello. Y dado que el arrendamiento de servicios comporta obligaciones recíprocas para las partes (ex art. 1124 C.C .), se entiende implícita la facultad del arrendatario que ha cumplido sus obligaciones, de resolver la relación jurídica contractual antes del transcurso del plazo, cuando el arrendador incumple sus obligaciones y sin que de esta resolución se derive indemnización a favor del arrendador".

En cuanto a la naturaleza jurídica de la relación existente entre el Administrador y la comunidad de propietarios la SAP de Madrid, Sección 21, nº 394/2014 de 9/09/2014 , recoge los criterios existentes al señalar "Dos son las posturas que se han mantenido en la doctrina y en la jurisprudencia menor respecto a la naturaleza jurídica de este contrato celebrado entre la comunidad de propietarios y el Administrador. Según una de estas posturas, se considera que la relación jurídica que vincula a la comunidad de propietarios de la casa con su Administrador nace o arranca de un contrato de arrendamiento de servicios, previsto en el artículo 1.544 del Código Civil , en virtud del cual el arrendador (el Administrador) se obliga a prestar el servicio que se especifica en el artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (amén de cualquier otro que se pacte en el contrato) y el arrendatario a pagar un precio cierto por ello; Encontrándose la relación jurídica sometida, en ausencia de pacto expreso en el contrato, al plazo anual del párrafo primero del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal . Pero si el arrendatario unilateralmente y con anterioridad al transcurso del plazo pactado, resuelve la relación jurídica contractual sin concurrir el incumplimiento obligacional del arrendador, exigido en el artículo 1.124 del Código Civil , nos encontraríamos ante un contratante, el arrendatario, que habría contravenido el tenor del contrato al no respetar el plazo pactado, por lo que quedaría sujeto, por mor de lo dispuesto en el artículo 1.101 del Código Civil , a la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendador, que comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener ( artículo 1.106 del Código Civil ).

Según la otra de las posturas se considera que la relación jurídica que vincula a la comunidad de propietarios de la casa con su Administrador nace o arranca de un contrato de mandato, previsto en el artículo 1.709 del Código Civil , retribuido (posibilidad que se contempla en el párrafo segundo del artículo 1.711 del Código Civil ) y sometido en ausencia de pacto expreso en el contrato, al plazo anual del párrafo primero del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (la existencia de un plazo de duración no priva al mandato de su naturaleza de tal; así la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1944 ). Tratándose de un mandato, aunque sea retribuido y sometido a un plazo de duración, es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1.733 del Código Civil : "El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato". Con lo que se desarrolla lo preceptuado en el número 1º del artículo precedente, el 1.732 ("El mandato se acaba por su revocación"). De ahí que, en principio, el mandatario, ante una revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, sólo tendría derecho a reclamar la indemnización de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato sin culpa ni imprudencia del mandatario ( artículo 1.729 del Código Civil ; la antítesis de los daños y perjuicios derivados del cumplimiento del mandato son los derivados de su revocación). Pero esta consecuencia jurídica ha sido revisada por la doctrina jurisprudencial, para la cual, la revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, da lugar a una indemnización a favor del mandatario por los daños y perjuicios ocasionados que comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener salvo que concurra una "justa causa" para la revocación ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1963 , R.J. Ar. 5363 ; de 25 de noviembre de 1983 , R.J. Ar. 6502 ; número 166/1998 de 3 de marzo de 1998 , R.J. Ar. 1129)".

En los últimos años todas las sentencias dictadas en las distintas Audiencias Provinciales se decantan a favor del mandato y en detrimento del arrendamiento de servicio. Y ello en base a la dicción del párrafo segundo del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , en el que se emplea la palabra "mandato", o bien acudiendo al criterio de la "sustituibilidad" que se emplea en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal de 14 de marzo de 1986 (R.J. Ar. 1252) para distinguir el mandato del arrendamiento de servicios.