Doble mayoría: los acuerdos deben aprobarse con mayoría de votos y cuotas de participación

En esta sentencia, el Tribunal Supremo además de fundamentar la necesidad de la doble mayoría para la adopción de acuerdos en comunidades de propietarios, también fundamenta, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, que los Estatutos de las comunidades no pueden ir en contra de lo establecido en dicha ley.

EXTRACTO DE LA SENTENCIA:

En el artículo 22.3 de los Estatutos se establece que para los demás acuerdos (es decir, los no comprendidos en la modificación de Estatutos , como el que ha sido declarado nulo en la sentencia recurrida), bastará con el voto que represente la mayoría de participaciones en la comunidad; y si esta no se pudiera obtener por falta de asistencia, se celebrará otra junta, debidamente convocada y en la que los acuerdos que se tomen serán obligatorios para todos con la simple mayoría de los asistentes a dicha junta.

El artículo 16, norma 2ª, párrafo 2º de la Ley de Propiedad Horizontal , según la redacción dada por Ley 2/1988, de 23 de Febrero , dispone literalmente lo siguiente: "si la mayoría no pudiera obtenerse por falta de asistencia de los propietarios, se reunirá la junta en segunda convocatoria, reunión que podrá tener lugar incluso en el mismo día, siempre que haya transcurrido un plazo de media hora y hubiese sido convocada previamente. Si la junta, debidamente convocada, no se celebrare en primera convocatoria, ni se hubiere previsto en la citación el día y hora de la segunda, deberá ser ésta convocada, con los mismos requisitos que la primera, dentro de los ocho días siguientes a la fecha de la junta no celebrada, y con tres de antelación a la fecha de la reunión. En la segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad de las cuotas de los presentes."

A su vez la Disposición Transitoria 1ª de la Ley 49/1960, de 21 de Julio , dispone lo siguiente: "Primera. La presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios cualquiera que sea el momento en el que fueron creadas y el contenido de los Estatutos , que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma. En el plazo de dos años a contar desde la publicación de esta Ley en el Boletín Oficial del Estado, las comunidades de propietarios deberán adaptar sus Estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en contradicción con sus preceptos. Transcurridos los dos años, cualquiera de los propietarios podrá instar judicialmente la adaptación prevenida en la presente disposición por el procedimiento señalado en el número 2 del artículo 16".

Es decir, de entrada, como diferenciación clara e importante de los acuerdos de unanimidad o de quorum calificado, hay que señalar que en este tipo de decisiones (como la que aquí se cuestiona), sólo cuenta la mayoría simple de cuotas y número de los asistentes, no del total del inmueble. Aunque así lo expresa cuando se celebre en primera, pero no en segunda. Ahora bien, en todo caso se exige una doble mayoría, no son solo de número, sino también de cuotas de participación, de tal manera que hay que conseguir el quorum doble.

Si se admite que la mayoría obtenida para el acuerdo cuestionado cumple las exigencias previas en los Estatutos , según el precepto citado de los mismos, también hay que admitir que no cumple la disposición de obligada aplicación prevista en la disposición transitoria citada. Y no puede pretender la recurrente la prevalencia de los Estatutos por falta de cumplimiento de la previsión de adaptación ordenada, pues en el último párrafo sólo se establece la prevención de que un comunero inste el cumplimiento de lo no realizado, pero ello no conlleva la posibilidad de eludir el precepto taxativo de la Ley, de exigencia de la doble mayoría. Y en atención a que el acuerdo discutido sólo obtuvo la mayoría de asistentes, sin que ello implicara la mayoría de cuotas, ha sido anulado razonablemente por la sentencia impugnada.