Concepto de tercero cuando los estatutos no están inscritos en el Registro de la Propiedad

Dispone el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal que el Título Constitutivo podrá contener reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

EXTRACTO DE LA SENTENCIA:

Expuesto lo anterior, ciertamente, uno de los problemas de mayor trascendencia que se deriva de la no inscripción de los Estatutos o sus modificaciones en el Registro de la Propiedad es, precisamente, el delimitar el concepto de tercero, a los efectos del régimen de propiedad horizontal, descartando la doctrina científica mayoritaria que aquel al que se refiere el párrafo 3º del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sea el tercero hipotecario ordinario que regula el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , sino que se trata de una figura similar el tercero mercantil que contrata con una sociedad inscrita en el Registro Mercantil, de manera que toda persona que tenga una relación jurídica con la Comunidad puede verse afectada por las normas recogidas en los Estatutos inscritos y no estar afectado en caso que falte la inscripción, siendo tercero el adquirente ajeno al negocio jurídico originador del estatuto no inscrito. En este sentido, la STS de 26 de marzo de 2008 dice que "la condición de "tercero" en la Propiedad Horizontal sólo importa a quienes sean propietarios en el futuro y queden afectados por el Título, lo que conduce a la hermenéutica del artículo 5 de la Ley en el sentido de que ningún nuevo titular, por adquisición de vivienda, local, garaje, etc., por cualquiera de los medios previstos en Derecho, puede ser obligado por acuerdos o formas de actuación comunitaria diferentes a lo que conste en el Título Constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad". Efectivamente, como dijimos en la SAP de Madrid, Sección 21ª, de 29 de enero de 2013 (ROJ: SAP M 3593/2013 -ECLI:ES:APM:2013:3593) no cabe duda que los adquirentes por compra de los pisos o locales de una casa en régimen de propiedad horizontal son, en el momento de la adquisición, terceros, a los efectos del párrafo tercero y penúltimo "in fine" del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal . Ello no debería ofrecer la más mínima duda.