La comunidad de propietarios no puede ser titular registral ni propietaria de un bien

EXTRACTO DE LA SENTENCIA:

Los actos de adquisición y disposición de inmuebles por comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal han merecido la atención de la doctrina científica, de la doctrina legal así como de la Dirección General de los Registros y el Notariado, a la que le han surgido las interrogantes jurídicas al calificar el título que se pretendía inscribir.

Tradicionalmente se ha entendido que las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, por carecer de personalidad jurídica, no pueden ser titulares registrales de bienes.

Se le ha reconocido la posibilidad de ser titulares de anotaciones preventivas de medidas cautelares y de ejecución, como proyección en el ámbito registral de la capacidad procesal reconocida legalmente a las comunidades de propietarios, pero sin que ello se extienda a la inscripción registral de la adquisición del dominio o de otros derechos reales que son asientos de carácter definitivo y que presuponen el requisito previo de la personalidad jurídica de su titularidad (RDGRN 2 de septiembre de 2013).

Esta falta de personalidad la ha sostenido la jurisprudencia reiteradamente, con lo que la comunidad no puede ser titular registral ni es posible que sin tal personalidad puede ser propietaria de un bien y, por extensión, ser titular registral del asiento de inscripción correspondiente ( STS 6 de noviembre de 1995 y STC 14 de junio de 1999).

No obstante, son variadas las situaciones que se plantean.

La resolución de la DGRN de 4 de octubre de 2013 declara que no cabe inscribir a nombre de la comunidad de propietarios, que no tiene personalidad jurídica, la adquisición por ésta de un elemento privativo que se va a destinar a fines comunes, aun cuando deja abierta la puerta a la inscripción como elemento procomunal.

La resolución de ese Centro Directivo de 6 de febrero de 2014 sí permite adquirir un elemento privativo y simultáneamente convertirlo en elemento común, pero siempre que se haga por unanimidad y se describa la configuración y extensión del derecho cuya inscripción se pretende, en aplicación del art. 17 LPH y arts. 6 y 9 LH y 51. 6 RH.

Supone una novedad la resolución de la DGRN de 12 de febrero de 2016, que partiendo de la redacción del art. 9 de la Ley Hipotecaria, reformado por la Ley 13/2015, y reconociendo la doctrina mantenida en precedentes resoluciones, añade que "debe admitirse el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, pues admitiendo el embargo a su favor, debe admitirse la posibilidad de que la ejecución culmine con su adjudicación. Ahora bien, esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común."

Lo que sí se admite por la resolución antes citada de 4 de octubre de 2013 es que la finca sea adquirida por todos y cada uno de los propietarios, y no por la comunidad, en cuyo caso la inscripción no sería a favor de ésta.

Esta misma resolución reconoce, en aras a la autonomía de la voluntad, que se pueda transformar un elemento privativo en elemento común, pero que serán precisas las exigencias que a continuación menciona.