Ascensores en comunidades y exoneración estatutaria de locales basada en el no uso: Resumen doctrina del Tribunal Supremo

EXTRACTO DE LA SENTENCIA:

En nuestra sentencia de 28 de febrero de 2.017, hacíamos un resumen de la doctrina que el TS desarrolla en la Sentencia de 17 de noviembre de 2.016. Las STS de 3 de octubre de 2.013 y 10 de febrero de 2.014 entre otras, recuerdan que, las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste que supondría la reforma pretendida por la Comunidad. La exención de gastos se refiere a los locales que no tienen acceso al portal y están excluidos en los Estatutos de la contribución a las obras, cuando éstas no suponen la instalación de nuevos aparatos o nuevas instalaciones.

En caso contrario, es decir, cuando se instalan nuevos aparatos, la respuesta que da el Alto Tribunal es diferente. La STS de 20 de octubre de 2.010, después de reconocer que el principio de autonomía de la voluntad en las relaciones privadas expresamente recogidas en el artículo 396 último párrafo del Código Civil , autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución en algunos gastos comunitarios de forma diferente y la cuota de participación fijada en el título pudiendo incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales, declara que "las cláusulas que eximen del deber de contribuir a gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, " deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que redunda en beneficio de los propietarios del inmueble sin excepción e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños ".

La STS de 23 de abril de 2.014 plantea el problema de si los propietarios de unos locales de negocio deben participar en el pago de los gastos ocasionados por la instalación en el edificio de una plataforma "salva escaleras" para evitar las barreras arquitectónicas, cuando por lo previsto en los Estatutos resulten exentos de la contribución a los gastos de ascensor. La sentencia concluye que "¿ la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuesto en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez, pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble."

En ambos casos se trataba de establecer un servicio nuevo donde antes no lo había y de cuyos gastos en ningún momento se exoneraba en los Estatutos a los locales.

La sentencia de 17 de noviembre de 2.016 resuelve en base a esta jurisprudencia, llegando a la conclusión que cuando se trata de la instalación de un nuevo aparato los locales, aunque no tengan acceso al portal deben abonar la cuota que les corresponda puesto que beneficia a todos los comuneros, el edificio queda mejorado. En cambio, si se trata de la sustitución de un ascensor ya existente o del arreglo del mismo, los propietarios de los locales no están obligados a contribuir con su cuota de participación.