Licencia de obras y autorización de la comunidad de propietarios

Una pregunta relativamente frecuente de los comuneros es la de si obtenida la preceptiva licencia de obras por parte del Ayuntamiento, esta le libra de la autorización de la comunidad de propietarios en el caso de que dichas obras pudieran estar limitadas por el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) al verse afectados elementos comunes, derechos de otros propietarios etc. En este sentido hay que recordar que el propietario necesitará para la realización de dichas obras (realización de cerramientos, apertura de ventanas…) ambas autorizaciones, la administrativa y la comunitaria, de manera que la autorización por parte del Ayuntamiento no resulta vinculante para la Comunidad.

Así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa de 27-07-2007 recoge que “el hecho de que las obras realizadas en el local hayan obtenido la preceptiva licencia municipal, no resulta vinculante en el presente supuesto dado que dicha cuestión se mueve en el ámbito propio del Derecho Administrativo, que no afecta al derecho de propiedad o las relaciones privadas de los posibles afectados, que es materia propia del Derecho Civil y sometida con exclusividad a este orden jurisdiccional, por lo que aquellas son concedidas con la conocida cláusula “sin perjuicio de tercero y dejando a salvo el Derecho de Propiedad”. En definitiva, la licencia no puede limitar los derechos privados de terceros y constituye una relación de éstos con la Administración, pero no entre los propios particulares por lo que ninguna licencia administrativa puede legalizar una obra efectuada conculcando normas privadas sobre propiedad horizontal”.