Rescisión unilateral de contrato de alquiler e indemnización al arrendador con moderación

Sentencia Audiencia Provincial de Baleares, 13-02-2013 (Extracto)

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 contempla el arrendamiento para uso distinto del de vivienda como una categoría residual, desprovista del régimen tuitivo que tenía el arrendamiento de local de negocio en la Ley de 1964, y sometido a una regulación muy escasa, de carácter dispositivo, basada en el principio de libertad de pactos del artículo 2255 del Código Civil. Conforme al artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , esta clase de arrendamientos se rige, en primer lugar, por la voluntad de las partes, en su defecto, por las disposiciones específicas del Título III de la Ley Especial, y, sólo supletoriamente, se aplicarán las disposiciones del Código Civil.

En la cláusula primera del contrato de arrendamiento se convino una duración de 10 años a partir de 1 de mayo de 2005 hasta 30 de abril de 2015 ambos incluidos, precisando que en caso de que AA SL «decidiera rescindir anticipadamente el contrato, BB SL podrá exigirle el pago íntegro de las contraprestaciones previstas en el contratohasta la décima anualidad».

Por tanto, en principio, la arrendadora tiene derecho a percibir una indemnización de daños y perjuicios por el desistimiento unilateral de la entidad arrendataria antes del plazo previsto, de acuerdo con lo pactado y lo previsto en los artículos 1101 y 1256 del Código Civil.

Ahora bien, asiste la razón a la parte demandada cuando invoca un incumplimiento irregular por el arrendador de las obligaciones establecidas en el artículo 1554 del Código Civil ya que el terreno objeto de arrendamiento estaba situado en una zona grafiada como zona verde y de aparcamientos y según dictaminó el Ayuntamiento de Ciudadela no era adecuado para el desarrollo de la actividad convenida, no concediendo la licencia municipal a tal fin.

Respecto de la indemnización convenida a modo de cláusula penal consistente en el pago íntegro de las rentas hasta la décima anualidad, señalar que el artículo 1154 del Código Civil prevé la moderación con carácter imperativo para el caso de cumplimiento parcial o irregular (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 1976, 20 de octubre de 1988, 2 de noviembre de 1994 y 9 de octubre de 2000).

Partiendo de dicha consideración de carácter general a la hora de determinar los efectos establecidos en la cláusula primera del contrato de autos, habrá que tener en cuenta las concretas circunstancias e incidencias que han existido en el presente caso, a los que se ha hecho referencia en anteriores fundamentos jurídicos, y al irregular cumplimiento por parte de la entidad demandada, procediendo su moderación por el Tribunal, que fija en el 5%, esto es, en la suma de 5.078,1 euros la indemnización que deberá abonar la entidad demandada a la demandante.