La comunidad de propietarios de la urbanización existe en ausencia de Título constitutivo

EXTRACTO DE LA SENTENCIA:

El hecho de que este "complejo inmobiliario privado", empleando la terminología del art. 24 de la L.P.H ., no se hubiera formalmente constituido hasta el mes de febrero de 2009, no obsta a la existencia de facto de esta forma de comunidad que existió desde que se produjo la primera venta de una de sus parcelas y vivienda construida sobre la misma en el mes de marzo de 2008, (Escritura obrante al f. 119 y ss. de los autos, en la que ya se hace constar al igual que en el resto la constitución de una vinculación "ob rem" con una participación indivisa sobre la parcela destinada a vial interior). Ello es así porque, tanto la jurisprudencia del TS como la doctrina científica y de la DGRN (por todas Resolución de fecha 5 de junio de 1998), ya con anterioridad a la reforma de la L.P.H. llevada a cabo por la Ley 8/1999, de 6 de abril, habían reconocido que el titulo constitutivo, regulado en el art. 5 de la misma, no era en verdad constitutivo o necesario para la existencia de este régimen especial de propiedad, en cuanto el mismo se produce desde el momento en que en un edificio existen pisos o locales suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente, pertenecientes a distintos propietarios, que son los requisitos que al respecto exige el art. 396.1º del CCivil. Esa posibilidad de existencia de un régimen de facto o sin existencia de titulo constitutivo, de propiedad horizontal, es hoy indiscutible al venir expresamente reconocida, recogiendo esa jurisprudencia y doctrina anterior, en el art. 2 apartado b), de la vigente LPH , en el que expresamente se establece la aplicación de su normativa reguladora "a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el titulo constitutivo de la propiedad horizontal".

En definitiva y como recuerda la STS de 10 de enero de 2008, con amplia cita de precedentes, la existencia de un régimen de facto de la propiedad horizontal es posible toda vez que "el titulo constitutivo no es elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros". Por ello es factible jurídicamente la existencia de una comunidad sometida al régimen de propiedad horizontal, sin que el hecho del no otorgamiento del titulo constitutivo suponga obstáculo alguno para la aplicación de la normativa reguladora contenida en la LPH.

El hecho de que en este caso no se trate de una edificio, sino de una urbanización, no obsta a tal conclusión, desde el momento en que el art. 24 de la LPH , tras la citada reforma llevada a cabo por la Ley 8/99 de 6 de abril, extiende la aplicación supletoria del régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, a las misma cuando estas no opten por un modelo organizativo distinto, como aquí acontece, siempre que concurran los requisitos establecidos en el propio art. 24. 1 apartados a ) y b ), esto es que existan dos o mas edificaciones o parcelas independientes entre si con destino principal a vivienda o local cuyos titulares participen a su vez en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios comunes, como es el caso.

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