Agrupación de comunidades de propietarios: concepto, finalidad y adopción de acuerdos

La agrupación de comunidades de propietarios es una de las formas previstas en el el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal en la que pueden constituirse los complejos inmobiliarios privados.

EXTRACTO DE LA SENTENCIA:

La segunda alternativa para los complejos inmobiliarios es la de constituirse en una agrupación de comunidades, Esta es la verdadera novedad introducida por la reforma de 1999.

El supuesto de hecho es un conjunto de edificios constituidos en propiedades horizontales que tienen una serie de elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios comunes, y para la mayor gestión de esos elementos deciden agruparse para formar una especie de entidad superior que se encargue del cuidado, administración y gestión de esos elementos comunes .

En cuanto a los componentes de la agrupación lo son las comunidades de propietarios de los edificios que forman parte del complejo inmobiliario. De la dicción de la Ley resulta que todos los edificios que vayan a formar parte de agrupación de comunidades deben estar constituidos en propiedad horizontal, porque a lo largo de todo párrafo dedicado a estas agrupaciones (el b del art. 24.2), se hace referencia a la agrupación de comunidades como un organismo constituido por el propietario único, o por "los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar" la agrupación de comunidades "previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios", lo que evidentemente implica que dichas Juntas de propietarios existan antes de que se constituya la agrupación de comunidades. Así, no podrá formarse una agrupación de comunidades entre un edificio dividido en propiedad horizontal y otro que no lo está, o entre un edificio en propiedad horizontal y una o varias viviendas unifamiliares aisladas.

La constitución de una agrupación de comunidades debe hacerse o bien por el propietario único, o bien por todos lo presidentes de las comunidades de propietarios que se van a agrupar. El acuerdo de los presidentes debe ser unánime. Sin embargo el acuerdo que habilita al Presidente de cada una de las Juntas de propietarios, para que concurra a la constitución de la agrupación de comunidades, basta con que sea mayoritario. En todo caso, y por una mera razón de equilibrio, sorprende que para una modificación de los Estatutos de la comunidad que puede ser intranscendente se requiera el voto favorable unánime, o en caso de tres quintas partes de los propietarios, para algo tan trascendente como es incorporar la comunidad de propietarios en la supraorganización que es la agrupación de comunidades, con lo que ello supone de cesión o dejación de funciones, sea suficiente con el acuerdo mayoritario.

Las comunidades subyacentes continúan plenamente en vigor, y con plenitud y exclusividad de competencias en los asuntos que no afecten directamente a los elementos inmobiliarios, viales, servicios o instalaciones comunes del complejo. Porque la finalidad de la agrupación de comunidades no es la sustituir a las comunidades que la integran sino exclusivamente la de gestionar, administrar, y mantener esos elementos comunes .

La adopción de acuerdos por parte de las agrupaciones de comunidades es una de las materias en las que la reforma ha causado o sufrido una mayor descoordinación legislativa, lo que ha provocado algunas incongruencias.

En primer lugar, las mayorías exigidas por el artículo 24 de la ley, para los diferentes acuerdos:

En el párrafo 2 b) se exige, para la constitución de la agrupación el acuerdo de los presidentes, de todos ellos, que tiene que estar autorizados por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios.

En el párrafo 3 b) se demanda para adoptar acuerdos para los que la Ley exija mayorías cualificadas, el previo acuerdo , con las mismas mayorías, en cada una de las fincas que integran la agrupación. El precepto así redactado puede plantear múltiples variantes:

Así resulta que para realizar los actos para los que es necesaria (según el art. 17 de la Ley), una mayoría simple no se requerirá que los presidentes acudan a la junta estén habilitados por un acuerdo previo de sus respectivas comunidades. Se recuerda que ésta es la mayoría que se exige para todos los actos que no estén mencionados específicamente en el artículo 17 de la Ley, como actos sujetos a mayorías especiales, y además para la supresión de barreras arquitectónicas. Estos actos deben aprobarse también por mayoría simple en la junta de la agrupación.

Los acuerdos relativos a temas para los que se requiera la unanimidad, o la mayoría de tres quintos, precisan que las respectivas Juntas de propietarios de todos los edificios habiliten al Presidente para votar en la junta de la agrupación. La habilitación se hará por mayoría de tres quintos o por unanimidad en función del tipo de acuerdo de que se trate. El Presidente llega a la junta de la comunidad con su habilitación, con lo que en este caso se celebrará la junta que sólo podrá adoptar acuerdos por mayorías de tres quintos, puesto que los acuerdos para los que el artículo 17 exige unanimidad deben adoptarse en la junta de la agrupación, también por unanimidad.

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