Eliminación de barreras arquitectónicas y accesibilidad en comunidades de propietarios: obras y actuaciones

Dotar de accesibilidad universal a los edificios de comunidades de propietarios constituye para las personas con discapacidad y las personas mayores una necesidad básica que conecta con derechos humanos fundamentales tales como la libertad de desplazamiento o de comunicación o el de disfrutar de una vivienda digna.

Esta guía, actualizada con las modificaciones introducidas en la Ley de Propiedad Horizontal en junio de 2013, está basada en la del CERMI “Guía informativa. Obras y actuaciones de accesibilidad en comunidades de propietarios. Régimen legal. 2011”.

Objeto y contenido del derecho

Los derechos que reconocen las normas que regulan esta materia son:

  • De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), las obras necesarias para el uso de los elementos comunes o las instalaciones o dispositivos que favorezcan la comunicación exterior.
  • Y según la Ley 15/1995, de 30 de mayo, de Límites al Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad, la realización de obras de adecuación de fincas urbanas ocupadas por personas con discapacidad o personas mayores de setenta años, para conseguir el acceso desde la vía pública a la finca y al uso de los elementos comunes ; la propia norma legal enumera una serie de ejemplos como ascensores, escaleras, pasillos, portales o cualquier otro elemento arquitectónico análogo, mencionando además explícitamente los dispositivos electrónicos que favorezcan la comunicación exterior.

Personas beneficiarias del derecho

El derecho puede instarlo, según la la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la persona propietaria de la vivienda si en ella viven, trabajan, prestan servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad o que sean mayores de setenta años.

Las personas beneficiarias de las medidas de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, son quienes acreditando la discapacidad a través de su certificado o su condición de tener 70 o más años de edad son titulares de la finca en calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios, usufructuarios o meros usuarios de la misma.

Edificios y comunidades afectados

Los derechos regulados en ambas normas afectan a las comunidades y mancomunidades sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal. En la práctica, la mayor parte de los inmuebles dedicados a vivienda habitual.

Obras e instalaciones de accesibilidad sin necesidad de acuerdo

La accesibilidad es una de las obligaciones de las comunidades de propietarios por medio de las obras, instalaciones o reformas que resulten necesarias.

Cuando la persona interesada lo solicite, las comunidades de propietarios están obligadas a realizar las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes , así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior.

Por tanto, los gastos de esas obras los cubrirán todos los vecinos del inmueble, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes .

Obras e instalaciones de accesibilidad que necesitan el acuerdo de la comunidad de propietarios

Cuando las obras que sean necesarias para dotar de accesibilidad al inmueble excedan del importe de doce mensualidades de gastos ordinarios y el acuerdo para su realización se haya adoptado válidamente la comunidad de propietarios quedara obligada al pago de los gastos que origine la obra o instalación.

Esos acuerdos se adoptarán con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

Y, a esos efectos, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados que informados del acuerdo no comuniquen su discrepancia en el plazo de treinta días naturales. Los acuerdos válidamente adoptados, de esta forma, obligan a todos los propietarios.

Actuaciones ante los incumplimientos

La persona titular del derecho puede exigir su cumplimiento ante los Tribunales de Justicia frente a una posible actitud incumplidora de la comunidad de propietarios.

Y, por otra parte, la propia comunidad de propietarios puede reclamar ante los Tribunales de Justicia frente a los propietarios que no respeten los acuerdos adoptados o las obligaciones que la propia Ley establece para la comunidad en su conjunto.

Obras e instalaciones de accesibilidad que pueden realizar las personas con discapacidad asumiendo el coste

El titular del derecho, regulado por la Ley 15/1995, de 30 de mayo, de Límites al Dominio sobre Inmuebles Para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad:

  • Comunicará de forma fehaciente al presidente/a de la comunidad de propietarios o mancomunidad la necesidad de ejecutar obras de adecuación para la eliminación de barreras por razón de su discapacidad o edad.
  • Se acompañará a esa comunicación calificación del grado de discapacidad o Documento Nacional de Identidad (DNI) para acreditar la edad; proyecto técnico de la obra por realizar detallado y acreditación de empadronamiento municipal.
  • El receptor/a de la comunicación en el plazo máximo de sesenta días comunicará al solicitante: su consentimiento, oposición razonada o podrá plantear soluciones alternativas a las propuestas por el solicitante. En este último caso el solicitante comunicará su conformidad o disconformidad.
  • Si transcurriese el plazo mencionado sin comunicación, las obras se entenderán consentidas y se podrán iniciar, una vez obtenida la autorización municipal correspondiente. La oposición comunicada fuera de plazo no impedirá la realización de las obras.
  • Si la comunicación fuera de oposición o las medidas alternativas propuestas no fueran aceptadas por el solicitante, la vía que ha de seguirse es la interposición de demanda en los Tribunales de Justicia, en el orden civil.

Por último, los gastos que originen las obras o instalaciones correrán a cargo de la persona solicitante de las mismas.

Anexo normativo: referencia a la normativa vigente

Las dos normas reguladoras de la materia, como ya se ha indicado, son:

    • La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, en la mueva redacción dada por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de Adaptación Normativa a la Convención Internacional sobre Derechos de las personas con Discapacidad.
    • Ley 15/1995, de 30 de mayo, de Límites al Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad.

Formularios de escritos

Información adicional

  • Ministerio de Fomento – Secretaría de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas www.fomento.gob.es
    Paseo de la Castellana, 67
    28071 Madrid atencionciudadano@fomento.es
  • Colegios de Administradores de fincas urbanas de la provincia en cuestión.
  • Consejerías de Servicios Sociales de las Comunidades Autónomas, para las ayudas o subvenciones existentes para dotar de accesibilidad a los inmuebles de viviendas.
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