Reparaciones necesarias en alquileres: doctrina y jurisprudencia

La regulación de las obras necesarias en casos de alquiler viene recogida en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece, entre otras, que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

EXTRACTO DE LA SENTENCIA:

Las reparaciones necesarias, según la doctrina, puede decirse que son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse. En sintonía con tal criterio, la doctrina jurisprudencial declaró qué reparaciones necesarias son las indispensables para el disfrute de la casa (STS de 7 de noviembre de 1961), encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato (STS de 2 de junio de 1951), las de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua (STS de 5 de octubre de 1951), las obras necesarias para que por la chimenea se realice de una manera normal la conducción de los humos producidos por el fogón de la cocina, aunque dichas obras consistan en la construcción de una chimenea nueva( STS de 22 de octubre de 1951 ), las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS de 30 de enero de 1970), las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción( STS de 4 de diciembre de 1992), las necesarias en puertas y ventanas para que la casa y las diferentes piezas necesarias que las componen estén cerradas y que el arrendatario y sus enseres puedan estar allí seguros; reparación de goteras y bajantes; reparación parcial de pavimentos; reparaciones ordenadas por la Administración especialmente en materia de saneamiento, salubridad y seguridad, reparaciones o sustitución en su caso si fuera preciso por su vetustez o riesgo de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas ... etc. (STS de 5 de octubre de 1951, 30 de enero de 1970 y 5 de diciembre de 1989)".

Por su parte, en la doctrina de las Audiencias Provinciales, se han considerado reparaciones necesarias las de reposición o reparación del canalón o bajante de aguas pluviales( SAP de Lugo de 27 de noviembre de 1980), las precisas para suprimir las goteras y restaurar los elementos interiores de la vivienda dañados por éstas (SAP de Orense de 12 de noviembre de 1979), y tendentes a mantener la cubierta del edificio de forma que se eviten las filtraciones de agua (SSAP de La Coruña de 6 de marzo y 27 de noviembre de 1980), entre otras.

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