La autorización de obras en el contrato de alquiler del local no es ilimitada en el tiempo

Es frecuente establecer en los contratos de alquiler de locales comerciales una cláusula del tipo "El arrendador autoriza al arrendatario a llevar a cabo en el local las obras necesarias para adecuarlo al negocio que se piensa establecer, siempre que no suponga alteración de la estructura del edificio".

En este caso, el Tribunal Supremo casó la sentencia de la Audiencia Provincial estimando la demanda del arrendador y acordando "la resolución del contrato de arrendamiento mencionado, condenando al demandado a dejarlo libre y expedito, a disposición de sus propietarios", al considerar que el tipo de cláusulas antes mencionadas no autorizan al arrendatario a la realización de obras en el local de manera ilimitada en el tiempo.

EXTRACTO DE LA SENTENCIA:

Del contrato se deduce que dicha autorización era "para adecuarlo al negocio que se piensa establecer", es decir, eran obras de acondicionamiento o adaptación, las que por su propia naturaleza deben efectuarse antes de iniciar el desarrollo del negocio, y, por lo tanto, próximas a la fecha de vigencia del contrato.

Sin embargo, las obras efectuadas se desarrollan trece años después, al amparo de una autorización que limitaba en el tiempo su eficacia, como viene estableciendo esta Sala en reiterada jurisprudencia, de la que se ha apartado la sentencia recurrida al interpretar el contrato.

En este sentido:

En definitiva, no puede obviarse la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo cuando, de forma reiterada, ha proclamado que "las obras que han de entenderse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado y ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda en modo alguno estimarse indefinida la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el local, durante la vida del contrato, cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del dueño, a cuya soberanía sigue perteneciendo el conocerla o no, o, en su caso, sin la autorización judicial"; ( SSTS de 29 de diciembre de 1995, 10 de noviembre de 1995, 30 de mayo de 1995, 4 de julio de 1991, 20 de diciembre de 1991, 27 de abril de 1994, y 17 de abril de 1989, entre otras muchas).

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