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El contrato de alquiler de vivienda: forma y duración

[Válido para contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995]

Actualización: contratos de alquiler celebrados a partir del 6 de junio de 2013

Con la entrada en vigor el 6 de junio de 2013 de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos, se reducen los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Así, la duración mínima pasa de cinco a tres años y agotado este periodo el contrato se prorroga un año más (antes eran 3) si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovar y siempre y cuando no se hayan pactado otros periodos en el contrato de alquiler.

RÉGIMEN TRANSITORIO. Conforme a la disposición transitoria primera de la Ley 4/2013, los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 6 de junio de 2013 continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.

Forma del contrato de arrendamiento de vivienda

La actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) mantiene la libertad de las partes de formalizar el contrato de arrendamiento de forma oral o escrita, debiéndose recoger en este último caso la identidad del propietario (arrendador) y la del inquilino (arrendatario), la identificación de la finca arrendada, la duración del contrato, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren convenientes.

No exite un modelo concreto, siendo suficiente que ambas partes manifiesten por escrito los acuerdos que alcancen al respecto. No obstante, existe un "contrato-tipo" de venta en estancos con cuya adquisición se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

El contrato puede elevarse a escritura pública celebrada ante Notario y ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

Duración del contrato de arrendamiento de vivienda

Las partes pueden establecer libremente la duración del contrato de alquiler. Si este plazo de duración es inferior a 5 años, llegada la fecha del vencimiento del contrato, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que sea el inquilino, con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción, el que manifieste al propietario que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada.

De esta forma, el arrendador está legalmente obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta que la duración del mismo alcance los 5 años, salvo que se haya hecho constar, de forma expresa en el contrato, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Transcurrido el plazo de los 5 años, el propietario podrá no renovar el contrato siempre que lo preavise al inquilino con un mes de antelación.

Si no se produce este preaviso, el contrato de arrendamiento se prorroga por otros 3 años más salvo que sea el inquilino el que comunique al propietario su voluntad de no renovar el contrato. Como en el caso anterior, el propietario no podrá rechazar la prórroga del contrato.

Si en el contrato no se señala su plazo de duración, se entenderá que la duración es de 1 año.


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JC García Collado
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